ESG in der Immobilienbranche setzt auf bewährte Praktiken und Big Data

Die drei Säulen von ESG bauen aufeinander auf. Die Immobilienbranche, die sich seit vielen Jahren auf Strategien zur Reduzierung der Umweltauswirkungen und auf die Unternehmensführung konzentriert, versucht nun auch in den Strategien zur sozialen Nachhaltigkeit mit Hilfe von Big Data voranzuschreiten. Wir sprachen darüber mit Anna Maria Pacini, Head of ESG Management von DeA Capital Real Estate.

Die drei Kernthemen von ESG wirken sich unterschiedlich auf die Immobilienbranche aus. Inwiefern?

Alle drei Themenbereiche müssen auf zwei Ebenen betrachtet werden, und zwar erstens auf der internen Ebene in Bezug auf das Unternehmen und zweitens auf der externen Ebene in Bezug auf das Geschäft und die Lieferantenkette. Der Themenbereich „E“, also „Environment“ (Umwelt), ist zweifellos derjenige, mit dem man sich heute am meisten beschäftigt. „G“ für „Governance“ (Unternehmensführung) ist zwar für Finanzgesellschaften wie die unsere stark reglementiert. Doch Nachhaltigkeitsmaßnahmen in diesem Schlüsselbereich und die Gewährleistung eines angemessenen Managementsystems sind auch für mittelständische Unternehmen oder solche Unternehmen sehr wichtig, die noch keinen Organisationsprozess im Einklang mit den Vorschriften unseres Landes eingeführt haben, die zu diesen Aspekten einen hohen Entwicklungsstand aufweisen. Wir richten uns nach einem europaweit geltenden Normenrahmen, zuallererst nach der UN-Agenda 2030. Dieser betont die Ausrichtung auf den Schutz der Menschen und der Arbeit, welcher absurderweise immer mehr nachlässt. „Governance“ in ihrer „nach außen gerichteten“ Dimension ist gleichbedeutend mit dem Monitoring und dem diesbezüglichen Nachweis, dass auch die eigene Lieferkette dem genannten Normensystem der Auftraggeber zur Geldwäsche- und Korruptionsbekämpfung, zu Interessenkonflikten, zum Schutz, zur Gesundheit und zur Sicherheit der Mitarbeiter etc. entspricht.

Zu „Environment“ haben wir die meiste Erfahrung gesammelt. Was wissen wir heute?

Der Themenbereich „Governance“ bildet das Fundament für die anderen beiden Säulen „Environment“ und „Social“ (Soziales), denn ein richtiges Unternehmensführungssystem mit klaren, exakt festgelegten Aufgabenbereichen und Verantwortlichkeiten bürgt auch für die Abdeckung der anderen beiden Variablen. Die Prüfung der Lieferanten muss zu allen diesen drei Kriterien erfolgen. Die ökologische Nachhaltigkeit ist am stärksten reguliert. Nicht zuletzt auch dank der EU-Taxonomie (Anm. d. Verf.: die Taxonomie hilft den Investoren, eindeutig die Tätigkeiten und Assets zu identifizieren, die zu den Nachhaltigkeitszielen beitragen). Die Endziele gleichen sich für alle Akteure der Lieferkette. In diesem Bereich zählt die Immobilienbranche zu den Branchen mit den stärksten Umweltauswirkungen, wenn man die Immobilie als Gebäudehülle für jegliche Geschäftstätigkeit betrachtet. Wir wissen, dass die Gebäude in der EU zu 40 % für den Energieverbrauch und zu 36 % für die Emissionen von Treibhausgasen verantwortlich sind. In Italien haben wir zudem einen sehr alten Gebäudebestand. Doch meine Erfahrung lehrt mich, dass auch das Kunst- und Kulturerbe – sowie auch ein Teil der Nachkriegsbauten – mit einer erheblichen Reduzierung der Umweltbelastung saniert werden kann.

Die Komponente „Social“ lässt sich nicht so leicht bemessen. Wie schafft man es trotzdem?

Wer in der Immobilienbranche arbeitet, weiß dass Regenerierung und Umweltstrategien direkt wie indirekt auch den Themenbereich „Social“ berühren. Die Qualität der Räume und das Wohlgefühl ihrer Bewohner sowie die Auswirkungen auf die lokalen Gemeinschaften sind ein Kernaspekt. Auf Unternehmensebene ist es einfacher, die Komponente „Social“ zu bemessen. Nicht zuletzt auch dank der obligatorischen Nachhaltigkeitsbilanzen von Großunternehmen (bspw. GRI-Bilanz), die zu bestimmten Themen Rechenschaft ablegen (bspw. Chancengleichheit, Gesundheit, Sicherheit etc.). Das Problem ist, die Messung auf das Immobilienprodukt zu übertragen, da die Vorteile bisher eher qualitativer als quantitativer Natur sind, und Entwicklungsstrategien festzulegen, die diese Variablen innerhalb verschiedener Asset-Klassen wie Hotelbau, Dienstleistungsbranche, Wohnungsbau oder Social Housing betrachten. Hier sind sicherlich grundlegende Unterscheidungen notwendig. Außerdem wirken sich in unserer Branche die Entwicklung und noch mehr die Sanierung unweigerlich positiv auf die Gemeinschaften, die Lebensqualität und die Standortsicherheit aus. Zur Messung dieser Auswirkungen ist es unentbehrlich, eindeutige Messgrößen und Berechnungsmethoden zu definieren sowie die entsprechenden Systeme für die Datenerhebung und -analyse zu entwickeln.

Arbeiten Sie schon mit Big Data? Wie geht das?

Bis heute gibt es für die Erhebung und den Vergleich von Daten keine eindeutigen Methoden. So zum Beispiel unterscheiden sie sich beim Thema Verbrauch/Emissionen pro Quadratmeter je nach den rechenschaftslegenden Subjekten. Es ist nicht klar festgelegt, wie die Flächen im Verhältnis zum Verbrauch berechnet werden. So haben Tiefgaragen nicht den gleichen Verbrauch wie Büroflächen. In Italien haben wir kein digitalisiertes Kataster oder ein eindeutiges, digitales APE-Energieausweis-Managementsystem, die den Branchenspezialisten eine Unterstützung durch die Zentralverwaltungen gewährleisten und die Nachweise seitens aller Beteiligten vereinheitlichen. All das führt dazu, dass die Resultate, die wir Immobilienexperten dem Markt zu Transparenzzwecken zur Verfügung stellen, bisher kaum vergleichbar sind. Es gibt in Italien nicht viele Asset-Management-Gesellschaften – Società di gestione del Risparmio (Anm. d. Verf.: alternative Investmentfonds, auch AIF genannt, für Immobilien sind ein Investitionsinstrument, das von einem dritten und reglementierten Subjekt, genannt Asset-Management-Gesellschaft, gemanagt wird) für Immobilien. Wir versuchen daher, uns gemeinsam auf eindeutige, gemeinsame Regeln zu einigen, die den Stakeholdern vergleichbare Resultate ermöglichen.

Zum Thema „Soziale Nachhaltigkeit“ haben wir uns an die unabhängige Gesellschaft Nomisma S.p.A. gewandt (Anm. d. Verf.: Nomisma bietet Branchen- und Gebietsstudien, Wirtschaftsrecherchen, Marktanalysen, Bewertungen, strategische Beratung und Consulting-Services), um die Parameter für soziale Nachhaltigkeit und die diesbezüglichen Messgrößen zu definieren. Hierbei stützen wir uns auf ihre landesweiten Erhebungen, die uns dabei helfen, die Auswirkungen unserer Nachhaltigkeitsmaßnahmen auf der Ebene der Makro- und Mikro-Gemeinschaft zu verstehen.

Welcher von den vielen Faktoren, die zum komplexen Szenarium der Klimakrise beitragen, wird Ihrer Meinung nach unterschätzt?

Wir vergessen das Wasser. Es wird viel von Energie gesprochen und wir unterschätzen die Gefahr, dass unsere Gebiete regelmäßigen Trockenheitsperioden und Wetterkatastrophen zum Opfer fallen, die durch den voranschreitenden Klimawandel verursacht sind. In der Immobilienbranche sind wir stark auf die Reduzierung der Verbräuche ausgerichtet. Doch auf Landesebene gibt es Vorschriften, welche die Nutzung von alternativen Wasserressourcen nicht vereinfachen, und die Parzellierung der Lieferanten gestattet keine einheitliche Regelung des Themas. Selbstverständlich erhofft man sich Maßnahmen auf zentraler Ebene, die sich auf die lokalen Verteilungsnetze auswirken, um die Verluste einzugrenzen, die zumeist auf die überalterten, maroden Wassernetzen zurückzuführen sind, und eine exakte Verbrauchserfassung zu gestatten, die immer noch analoge Zähler einsetzt und daher sehr oft auf jährlichen Schätzwerten beruht. Diesem Thema müsste in der Immobilienwirtschaft generell mehr Aufmerksamkeit zukommen. So wie es in der verarbeitenden Industrie bereits gang und gäbe ist, und zwar sowohl in Bezug auf den Verbrauch als auch auf die damit verbundenen Kosten.